从1万跌回7字头，这个城市已开始，下个是谁！

发布时间： 2019-09-12 21:03:34

来源：郑州楼市

分类：本地楼市

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来源 | 郑州楼市（zzloushi）

作者 | 花满楼

今年的冬天比以往来得更早些，特别是曾一度炒热的开封：

8月初，开封一楼盘以“营销概念”推出“洋房”产品，之前价格在1.3-1.4万/㎡的房子，9300元/㎡起步。

前几天的同样区位，有售楼处推出单价7500—8200元 /㎡的特价房。把区域从9字头直接拉回7字头，有人欢欣鼓舞，有人哭晕厕所，有人战战兢兢，一时间降价的这把火，弥漫着整个开封市场。

9月3日，开封推出的一宗地块，在开拍后不到20的时间内，宣布交易失败。

当天，另一地块则以接近低价的价格拍出，成功刷新了18年至今该区域住宅用地的成交价新低。

……

土地流拍，低价成交，降价促销，成交量下滑，正在热度散去的城市上空分上演！

但是我们来看上半年的地市，同样是河南，却热情似火：

5月22日，洛阳一地块引15家房企激烈竞拍382轮，最终碧桂园以14.01亿元拿下，折合成交单价1401万/亩，成交楼面价7005元/㎡，溢价率134%，成为洛阳“三料”。

6月10日，新乡土拍，经历166轮的激烈角逐，最终被碧桂园豪掷近6.74亿拍得，折合单价725万/亩，楼面价3107.1元/㎡，打破新乡土拍楼面价记录。

……

洛阳和南阳的“单价”最高，均已超过1100万/亩。紧接着是漯河、新乡、周口、许昌、开封、安阳、商丘的“单价”，均已超过600万/亩。

地市跑步进入万元时代指日可待，而南阳和洛阳部分楼盘直逼郑州！

为什么会有如此大转折？

我们先来看70城房价中，一二线城市在严控的情况下，三四线城市依旧领涨。6月份洛阳以环比2.5%的涨幅排名第一，大理，唐山也是榜上有名，7月份平顶山环比则接力领跑，而不少一二线城市排名则默默在最后。

看完70城房价，我们再来看开封，南阳以及洛阳等城市部分区域的均价以及跟郑州均价对比：

一边是持续上涨的地市，一边是去泡沫的郑州，在频出的时刻，郑州竟然成了价格比较低位。其实大家都知道河南只有郑州。中原城市群促进周边城市的发展的过程中，郑州的虹吸效应也更加强烈，本来需要1个多才能到郑州，高铁的发展，半生活圈依然形成。

给大家举一个明显的例子，就是近期开业的宜家，吸引了多少地市的人来购物。甚至在地市疯长的时候，一些售楼部挂出标语，欢迎南阳等人来参观项目。

地市虽然房价上涨，但是没有人口，没有产业，没有GDP，当然很难支撑。横盘，降价促销也意料之中。

接着我们再来看房企融资情况以及开发商拿地积极性的减弱。

8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，这也是年内继5月之后第二次大幅下跌。且主要融资渠道是发行美元债，仅7月18笔公司债中美元债就占了12笔，共融得45.2亿美元，创下今年之最。而8月份仅有3笔，但是监管资金渠道却越来越艰难。

没有资金支持，拿地的积极性也逐渐谨慎。300城经营性土地成交建面1.79亿平方米，同、环比分别减少8%和7%。平均楼板价2702元/平方米，环比下跌11%，同比上涨6%。土拍溢价率进一步回落至12.9%，溢价率连续3个月回落。我们再看下图1-8月开发商拿地排名，除了融创明显增多外，其他的都是减少或者持平。

最后就是关键的棚改以及大量土地库存。

年初棚改的收缩给一些三四线城市补上一刀。除了棚改以外，土地库存量大也是一个方面。我们就以许昌和开封为例来看下：2015年-2018年，许昌的土地成交是量价齐增的状态，年均成交量在1000万平方米左右，大约是其商品住宅年成交量的2倍。从土地消化周期来说，2016-2018年，商品房土地消化周期需要将近6年，并且城市一直在向外扩张，库存压力不小。

除了以上因素外，人口，经济以及消费能力也是其中之一。

以河南的地市为例，每年人口超过10%的都比较少，有些还是负增长。而收入以2018年为例，洛阳城镇居民人均可支配收入是比较高的为35935元，房价收入比为6.49。而开封城镇居民人均可支配收入则为2万多，房价收入比为6.9。

目前开封的价格战已经打响，许昌的土地已经流拍，南阳的即将入市……下一个将会是谁？我们搬个小板凳排排坐细数。

在这种情况，未来怎么走？应该如何做？同样的价格该如何布局？

对于非热点城市而言，未来艰难是一定的，现在只是开始，如果你要投资，我劝你谨慎。要是自住，不妨等等，提醒大家一定要远离CEO盘，如果不是新房癌，二手房存在机会的可能性很大。

传统的“金九银十”已经到来。在这个寒冷的楼市“金九”里，若想买，再等等；若不想等，也请记住，我们正处于转折！

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