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楼市动作频频，调控全面转向仍留悬念

发布时间： 2019-11-19 17:12:19

来源：米宅

分类：行业动态

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来源 | 米宅（MizhaiPlus）

作者 | 宋富贵

虽然，七月中央经济工作会议已经明确提示“不把房地产作为短期经济刺激手段”。

房地产不刺激经济了。

然而，“人才”却刺激了房地产。

从十一前后，南京，海南、天津、杭州等等城市，一个个城市却打着人才引入的旗号，开始“抢救”地产。

嘴上都是人才引进，心里却是房产升值。

相反，只有深圳还诚实一点，没有用人才做挡箭牌，直接修订了楼市税费政策。

豪宅税取消的消息一出，本来就不安静的深圳楼市，立刻有了反应。

虽然现在，全国的市场仅仅是局部、零星的政策松动，然而很多人已经开始猜想：

深圳都放松了，这会不会是全国性楼市调控大放松的开端？

原因无外乎四点：

1、从2016年10月起，大调控序幕拉起，已经过去了三年。

这已经是史上最长的一次降温型调控时间了，从时间来看，差不多了。

2、房价在2019年，除了个别城市如苏州、洛阳等城市有比较明显的上升，实际上都还算稳定，实现了年初“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，从效果来看，差不多了。

3、作为一线城市的深圳，已经开始了放松。

所以，从全国级别来看，别的城市调控也差不多了。

4、保6问题，该用的招儿都差多用了，然而压力依然，稳房价和稳增长，现在是一个必做的选择题。

然而，这些能成为国家放松调控，乃至开始救市的标志吗？

1998年，中国内地商品房启动市场，主要应对的是97年亚洲金融危机造成的国家出口乏力，增长乏力的问题。

2008年，开始启动的四万亿救市，房地产是重要的一个方面，实际上也是国家应对金融危机的手段。

2014年-15年，开始启动去库存的升温型调控，实际上也是对于国内需求不足的一种应对。

所以，请大家记住，每一次国家大张旗鼓拿出“夜壶”的时候，都是经济面临严峻考验，国内需求严重不足之时。

房地产不会是目的，只会是手段，保增长才是现实目标，通过保增长实现保就业，才是终极目标。对于国家如此，对于地方政府也是如此。

30年来，深圳以年平均25.8%的经济增长速度，从一个边陲小镇成长为一个国际化、现代化的先锋城市。

然而，2019年，刚刚进入而立之年的深圳，前三季度GDP增长率为6.6%，不仅较去年同期的8.1%、前年的8.8%出现明显下降，而且也低于邻近的广州。

这或许就是深圳不必通过人才新政，直接出台放松型调控的最大理由。

示范区不示范区的不重要，先把GDP增速拉起来再说，毕竟我们要显示，深圳在各个方面一定要超过南边的那个城市。

然而，最大的问题是，对于国家来说，一城不是一国，所以放松也只能局限于一个城市，而非全国。

为什么要保增长，这不仅仅是个经济问题。

因为，每个一个GDP的增长点数就意味着150万到200万的就业岗位。对于一个国家，就业永远都是头等大事，不仅仅意味着财富增长，更加意味着社会稳定，反之亦然。

Wind统计数据显示，2018年A股、H股明确披露员工人数的上市房企中，合计员工总数约500万人。

在员工规模榜单中，员工人数超过10万人的仅有3家房企，分别是中国恒大、碧桂园和万科，均为同年房企销售排行榜前三。房企“三巨头”共同解决了37万余人口的就业，其2018年末员工人数分别为131694人、131387人、 104300人。

在扩大就业方面，中国恒大及碧桂园相较于2017年都增加了超过6000名员工，万科去年雇员人数增长最为明显，增加超过2.6万名员工。

据不完全统计，中国房地产发展到今天，靠房地产以及房地产相关行业（比如二手房+物业管理）吃饭的人已经接近千万。

前一段，有一个新闻刷屏，说2019年破产的房地产已经达到400多家。实际上这些公司多为项目公司或皮包公司，就业人口并不多，其中只有一家三盛公司相对有名，所以牵涉到就业人口并不多。

然而，你能想象碧桂园、恒大和万科公司中任何一家破产情景吗？

几十万的员工失业，上千万平方米的住宅楼变成烂尾，上亿平方米的住宅无人管理。

对于中国现在任何一个中型城市，碧万恒任何一家倒闭，现在都不次于一场小型地震。

所以，对于中国排名20之前的任何公司破产，国家和地方都得掂量一下，这个失业压力和民居管理压力是否能够承担。

据传言，2015年国家之所以下定决心救市，一个很重要的就是当年“利海”公司的破产，造成了一定规模的社会不稳定，要知道利海在破产之前，可是排在了中国房地产销售排行榜的前十名的。

所以，一旦有全国前20强的企业破产，国家全面放松调控则是可能的。

经济失速+大型房企面临破产风险是会引发国家放松调控的。

然而，这只是充分而非必要条件。

什么才是充分+必要条件。

先看下图。

这是三家咨询公司，划出的08年，13年，15年国家救市的启动标志。

其中有一个共同的关键指标——全年新房销售面积之和同比下降15%。

请大家记住这个关键点，一旦出现这个关键性数据，国家不但会开始放松调控，甚至会大规模救市。

从中国调控的20年中经历，从无例外。

而现在，这个数据是多少呢？

2019年前三季度，国家房地产销售面积同比下降0.1%，实际上和2018年相比，房子限售面积没有什么变化。

所以，全国层面调控暂时不会放松，更不要说救市了，因为新房销售面积没有失速。

我们普通人买房最关注的一定是房价，因为这关系到我们是不是能够买的起。

然而对于国家，房价的重要性远远不如销售面积，因为只要新房销售面积达到了，房地产公司就不会大面积破产，才能拉动更多的如同家电，建材等下游行业的需求，房价反而是其次。

在保6的背景的情况下，调控放松已经有了动力。

然而，同比销售面积下降15%就是所有放松的发令枪。

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责任编辑： susongadmin

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