全国趋势已定！下半场“买不买房”关键看这9点

发布时间： 2019-10-11 10:52:30

来源：大伟看楼市

分类：本地楼市

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来源 | 大伟看楼市（zdw123zdw123zdw）

作者 | 张大伟

各种新闻报道都非常关注楼市的金九银十，因为在历史上曾经9-10月占据了全年楼市最重要的比例，但随着气候变化，混凝土对温度的要求变化，叠加上2009年以后房地产调控对市场周期的影响远大于购房者自发行为。另外10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

2019年楼市的金九银十同样被市场关注，特别是长假期间。长假整体楼市平稳，市场逐渐出现了继续回落的现象，因为网签数据滞后，并不不带市场全面数据，整体看，期间大部分城市网签暂停。

整体看当下房地产市场，涨幅明显放缓，部分区域出现了价格下调，但主流依然是上涨。

官方数据前8个月也是这样：

1-8月商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%。

单独看8月份数据，环比同比都有轻微上行。

那么2019年4季度到底“买不买房”9大看点是什么？

1：买不买房在未来几个月最关键的肯定是看LPR的变化。

在920的LPR一年期降低了，代表了利率水平的降低，购房者已经可以看看房了。

目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率，目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。

本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。

买房短期看贷款，过去一年多贷款的确收紧了，这是共识，但如果看现在的基准利率和2014年的对比，其实现在依然属于绝对的低利率时代！

从趋势看，利率下调肯定会越来越明显，除了几大行，其他银行的房贷政策一点市场意义没有。

2：那些房企还在拿地？

从拿地企业构成看，民企少，国企占比多，整体看，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。不断出现的政策收紧，使得拿地房企数量减少。但从企业构成看，依然有企业在积极拿地。

从土地成交情况看，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率8-9月份出现了下调现象。

整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量的企业，最近拿地非常少。

中型房企成为抢地的主流企业，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多。

3：企业的融资如何？

2019年9月10日，龙湖集团控股有限公司发布公告，宣布与花旗、高盛、海通国际、滙丰、摩根士丹利、巴克莱及中金公司就发行于2029年到期的8.5亿美元，年利率为3.95%的优先票据订立购买协议。

龙光地产1亿美元优先票据上市 2024年到期年息6.9%

上海城开11.5亿元公司债上市利率3.95%

建发房地产13亿公司债发行完成年利率最高4.18%

金茂投资20亿公司债将在上交所上市年利率3.65%

虽然媒体报道房企融资难，最近特别是9月来，部分房地产企业融资成本明显降低。甚至多笔融资成本在4左右。属于最近几年的最低点。

市场分化明显，整体看，最近市场部分房企的融资难度增加，但大部分企业的融资成本依然平稳，对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势。

但对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

4：政策会如何变化？

过去的2019年9个月，特别是9月份房地产调控的政策内容：

9月全国房地产调控政策依然密集发布，9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次、7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。（详细内容见文后附表）

（1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次、7月份56次、8月份60次）

2018年前9个月房地产调控次数是385次。从房地产调控的政策密集程度看，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。

2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及，累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。

5：各地土地市场如何？

房地产各城市的卖地情况也依然值得关注！

土地市场继续高位运行，截止9月，2019年土地市50大城市合计卖地3.14万亿，同比上涨幅度达18.1%。其中出现了9个千亿卖地城市，最多的杭州2289亿，苏州卖地1390亿、上海1326亿、北京1224亿、武汉市1198亿、天津1177亿、南京1153亿、宁波1084亿、重庆1070亿。

6：各地市场的分化！

返乡置业熄火，2019年整体看，返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。买房别扎堆，普通人买房一定要考虑逃生指数，看着涨的多，卖不掉有什么用？所以对于普通人来说，买房选是有有地铁的住宅，然后是城区住宅，最次才是郊区。（对于北京来说，城市商务公寓现在价格优势明显，也可以考虑）

未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。买房就看北京、上海、深圳三个城市圈。

别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。

从市场分化看，2019年热点主要体现在一二线城市的小阳春，但后续市场的政策变动打压下，市场出现了下调。

7：宏观经济政策

房地产是市场经济也是计划经济，但是归根到底他是信心经济。

房价不会一直涨，但趋势看，对于普通人来说，能抵御通货膨胀的其实也只有买房。

8：买房就是赌博，虽然都想赚钱，但抄到底部的概率太低。2015年初，2009年除。2012年初、2014年底，这四次底部，找对了，还要卖对。太难，在未来高房价下波动节奏也会加快。

9：千万别买排行榜在2018-2019年突然暴涨的非上市公司房产！

房地产企业生命线是融资，对于这些企业来说，现在只有编造自己销售数据，才能获得金融机构资金。特别是资金链紧张的企业，销售排行榜上大幅度上涨的企业，尽量不要买他们的房子。特别是非上市公司的。

未来房地产波动加快，但买到质量好的房子，风险肯定最小，对于在一个城市出现过2次以上质量问题的开发商，尽量别买！

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