文丨子木
曾经读过一个故事。清朝末年，山西有一个“甲村”，全村人拜了祖先，准备第二天收割秋麦。然而却连夜遭了蝗灾，连麦子杆都被吃个干净。要知道，那个年代没有粮食是要死人的。所以一个村的人都逃光了。消息几经周转，传到了十几里外的“乙村”，也炸了锅。村民上下认为是劫难，蝗灾要来，天都挡不住。麦子能割多少是多少，随后连夜奔逃转投亲戚家。村里最后只剩下了一个王二蛋。王二蛋因为脑袋不太好使，一根筋，也无处可去，只能固守在村里准备等死。然而，有意思的是，一年以后，王二蛋非但没死，还成了当地最富有的人。原来，乙村四周被群山环绕，山上有一种奇特的药草，终年散发出来的药味形成了天然屏障，将蝗虫阻隔在外。而本要等死的王二蛋，等了一个月都没等来蝗虫，只好悻悻把全村的麦子都割了，年后转手给了“粮贩子”。还把“没人要的地”租给了逃难来的外乡人。因为地域不同，一个灾难，造成两种结果。有时候傻子反而成了聪明人。
昨天某房产论坛上看到一个热帖：“楼市即将萧条，大规模降价像瘟疫一样开始传播，千万不要买房了。”例如8月28日，湖南省临澧县发布通知，在规定的时限内在县城区购买符合条件的商品房可享受购房货币补贴，其子女入学可就近申请，享受优质教育资源等。9月初，嘉兴市调整了公积金贷款额度。规定，已还清公积金贷款，再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度。贵阳将二手房住房公积金贷款最低首付款比例由25%下调至20%；河南对全省符合条件的农村教师实施购房优惠，幅度不低于20%；无锡、长沙调低落户门槛；珠海、上海在部分区域放松限购。除此之外，还举出了实例，例如天津东丽区某楼盘降价打折，惨到亏本出售，以此天津房价沦陷了29.9%。从新一线到十八线小县城，如此密集的变相放松，证明了一个道理：
本来是一篇焦虑贴也就看过了，没想到此贴阅读量惊人，楼下网友清一色膜拜，没被点名的城市就像“乙村”的村民一样，开始惊慌失措，有的甚至因此决定改变购房策略。不寒而栗。
2019年9月11日，央行发布的8月份金融数据显示，2019年前8月，全国居民户中长期贷款（以房贷为主）高达3.65万亿，相比2018年的前8月3.4万亿增长0.25万亿元，再次刷新纪录。就8月来讲，以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加4540亿元，相对于7月份的4417亿元，上涨了2.78个百分点。
央行金融数据是毋庸置疑的。那么7-8月份的真实详情则是，虽然整体成交较小阳春有所下滑，但远未出现大规模滑坡现象。今年楼市在小阳春6月（增加4858亿元）达到顶峰后，7月开始回落，而8月则是在7月的基础上稳住了这一下滑趋势。那么8月份房贷总额增多，成交面积减少，告诉我们什么？买房的人不少，只不过成交逐渐向一二线等高房价区域倾斜，也就是说一二线买房的人多，三四线购买力在衰退。楼市在分化。
此次只是局部地区发生了房价跳动，不是别人说的全国范围的惊心动魄。我们要明白这一点。而且在目前阶段，不同的城市发布政策的目的也是不一样的。我把它们分为三类城市，救市型、调整型、发展型。临澧县地处湘西北，隶属于常德市，人口44万，主要产业是石膏资源。为什么要出台补贴政策呢？数据显示，2017年临澧县住房库存2266套，县城区1803套（不含公租房179套）；从房地产企业土地库存看，各开发商土地库存面积1553亩，已开发面积533亩，库存占总开发面积达到74.4%。换而言之，开发商已开发的土地面积仅占手中面积的四分之一。2018年，房价上涨，开发商开始疯狂盖楼，临澧存量直逼16.8个月，而此时的常德市库存才为2.3个月，其次是长沙，为2.8个月。临澧人口净流出，刚需不多，凡是有条件的人基本都去常德买了房。常德房价因此一度比肩省会长沙，而教育迁移则是促进县城人民向大城市迁徙的最大动力。所以在没有底部刚需支撑的临澧，房价就是空中楼阁，现在房价整体横盘下行，买房的人更少了，长此以往不出几个月，很容易遭遇库存危机。房地价齐跌。为什么要重点讲临澧县，是因为它代表了当下大多数县城的楼市行情，也是对土地依赖较强的三四线城市的缩影。接下来会有一批这样的城市会出台促进购房的楼市政策，这种情况就是典型的「救市」。长沙市在上一轮房价周期中，号称“狙击炒房客”最成功的城市，到目前为止，依然被公认为全国最有潜力的房地产洼地。但早早超高门槛的限购政策，副作用同样明显：所以在很多房地产论坛中，你会看到，有一大片长沙刚需对当下的限购政策是有情绪的。身为一个愿意为这片热土添砖加瓦，贡献青春的准长沙人，无法在当地买房落户，孩子没法上学。谁都无法接受。长沙此次放松购房门槛，是狙击炒房客之后对刚需的一次弥补，同样也是为了对冲接下里的楼市行情，这种属于典型的调整型政策。也所谓“因城施策”的样板。上海的话之前我在《上海没那么松》的文章提到过，自贸区如果想发展起来，必须以大量人才为基础的。而目前的对外限购政策，则锁死人口流动性。如果想把一个人留下来，最好的方法就是让他在这里买房定居。这也是此阶段发展型政策出台的原因。楼市所有的逻辑都要基于事实，否则任何之上的论调都是空谈。如果一个城市在此阶段放松购房政策，你就毫不犹豫给它扣大帽，说其是为了“救市”，房地产不行，的确是以偏概全，贩卖焦虑了。比如长沙这次放松限购，很多人因为被舆论影响，看空楼市选择远离市场，那么几年之后，你可能再也不会有这么好的上车机会。对了还有天津传闻，号称东丽区金茂悦楼盘降价大甩卖，从开盘时的32000，直降7000，甚至低于楼面价，实为卖一套亏一套。我给天津的朋友，和金茂悦售楼处打去电话，他们说目前项目在案价格依然为29000元/平米，具体实调价格还没在网上公布。售楼处客户经理听后简直声嘶力竭：“我们都不知道价格，网上就有人知道了？2万6的拿地价，2万5卖？我们疯了吗？”
楼市下行期间，尤其是在金九银十的档口，声音是最为混乱的。由于期望降价的购房者众多，所以楼市新闻为了“对口”，多数都是夸大其词的焦虑文。在此期间，作为一个聪明的购房者，你要将几下几条建议放在心中：1.当你看到标题为“暴跌、溃败”等题目时，可以直接忽略跳过，因为这种情况在国内目前的政策型市场中，根本不会出现。2.多关注成交数据，例如上两个月你所在城市的二手房成交量是怎样的。如果找不到成交数据，就多去跑跑楼下的二手房中介店铺，看看是否冷清或者关门。相对于网上的信息，这才是最符合实际的行情指标。如果二手房交易短期内异常，成交极速下滑，中介店铺纷纷关闭，则判定为楼市进入「真空期」行情，房价回落是下一步的趋势。3.不要买打折最狠的盘。虽然9、10月份大家都不好过，但是好地段的房子一般都是伪促销，如果开发商是品牌房企，打折更是子虚乌有。就例如我前几天写的北京中海望京府和华樾北京，问金九银十是否有活动，人家回答：没涨价就不错了！但是远郊的新盘就不是这样了，行情不好，忽悠不来人，就只能抛盘离手，打折往往是最狠的，而且全款支付折扣会更大，这时候很多人往往就入套了。记住这种房子不要买，瞅便宜买了你会难受很多年。如果是期房的话，这个时间节点，很可能遭遇烂尾。4.金九银十是淘笋盘的好时机，大批业主会在此阶段集中挂牌出让。多加几个中介朋友，谈好“反佣条件”，让他们给你集中推送优质房源。如果遇到低于周边均价的房源，一定要问清出售缘由，如果是短期内换房急售，或者炒房客抛盘救资金链的，抓紧入手，而且想办法让中介去砍价，砍价得来的利润适度反给中介。这段时间是买方市场，购房者占主动权，有很大的选择空间和议价空间，要把握好属于你的购房机会。
从2018年开始，整个楼市的逻辑被彻底推翻了。我们不能再用宏观理论去推测微观市场，尤其是「因城施策」的出台，让两者的关联性在逐步弱化。这时候，你更要注重的是你将要购房的城市。你这个城市现在是怎样的，未来是怎样的？房子有多少？政府对招拍挂是什么态度？有没有产业和人口的持续流入？如果数据是“正面”的，一有机会就要赶快上车，如果“负面”居多，就要观察楼市有价无市的下行期，狠狠的瞅个红利。这些指标比网上咋咋唬唬的言论实用的多。推荐大家看一部剧，《阿甘正传》，阿甘就是王二蛋。不聪明，一根筋，认准了一个事情，脚踏实地埋头苦干，奇迹就会在这些普通的人身上发生。所谓博傻理论，有时候傻子未必是傻子，聪明人也未必是聪明人。
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